大湾区的诱惑：众房企“猛龙过珠江”

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 陈博 粤港澳大湾区正迎来一批新玩家。他们有的植根于本土，原本只安于一隅，如今将落子范围扩大至整个大湾区；有的来自于北京、上海和福建等省市，或正处于高速扩张期，或急需通过全国化扩张寻求规模上的拓展。

从2016年至今，世茂、首创、泰禾、阳光城、金茂、金科、禹州、龙湖、融创、福晟、远洋、新城、旭辉、绿城中国等超过10家外来房企争相涌入粤港澳大湾区的 战场 。去年底，阳光城、世茂、金茂、首创位于深圳的项目先后面市，各家房企不约而同宣布将粤港澳大湾区作为未来重拓的一个区域。

在大部分外来房企的全盘战略中，粤港澳大湾区未来可期许的规模占比几乎都介于20%-30%。相比京津冀、长三角等城市群，除却区域本身所具备的规划利好之外，粤港澳大湾区的市场空间、准入多元化，都是这些房企青睐并角逐的缘由。

大湾区新兵

一身深蓝色西装的徐航，身板挺直走上舞台。他的身上曾经拥有多重标签，最广为人知的一个是中国最大医疗器械公司迈瑞医疗的联合创始人、董事长。早在2012年，他就辞去联席CEO的职位，退出迈瑞医疗的日常事务管理。

如今，他的每一次公开亮相，几乎都定格在鹏瑞集团活动上，这是徐航转向之后的新挑战 一家以地产开发为主营业务，集健康产业、商业运营、物业管理、PE投资为一体的业务综合型企业。

2008年，鹏瑞集团旗下深圳市鹏瑞地产开发有限公司（以下简称 鹏瑞地产 ）将深圳前海一块土地的开发权收入囊中，随后打造了顶级豪宅项目深圳湾1号。这一次，徐航同样是为深圳湾1号十年落成发布会而来。

十年前，我对房地产一窍不通，对深圳湾这块地犹豫不决。当时的华侨城地产董事陈剑告诉我，这是不可多得的一块好地，（一定要拿下，）他可以帮我。这句话给了我很大信心。 在发布会上，徐航说，十年来，鹏瑞地产专注于做深圳湾1号这个项目，未曾拿过其他土地。

然而，这样一家低调许久的房企，近日频频出现在粤港澳大湾区的土地 战场 上。从3月起，鹏瑞地产先是以城市更新方式首次进驻中山；又在珠海航空新城的土拍中拿下一宗约2.47万平的住宅用地；通过独家竞拍8分钟提前锁定东莞南城雅园地块；同时还从碧桂园、万科等13家房企的龙争虎斗中抢到佛山市顺德区大良一块8.85万平方米的江景地块。

如果将时间拉长一些，从2018年起，鹏瑞地产已经通过合作、城市更新、土拍等方式，在深圳、广州、珠海、东莞、佛山、中山、清远等粤港澳大湾区城市 落子 12个项目。

最近我们在周边其他城市陆续拿下一些土地，也是希望尝试将深圳湾1号的成功复制到其他区域。 讲话即将结束，徐航提起鹏瑞地产这一轮土地进击时说道。

鹏瑞地产是粤港澳大湾区争夺战中的一个另类 新兵 ，它植根于本土，此前安于一隅，如今却正将 收割 的范围进一步扩大。

不过，在粤港澳大湾区这片热土上，更常见的新玩家是来自福建、长三角、北方的一众房企。据经济观察报不完全统计，截至目前，已经有世茂、首创置业、泰禾、阳光城、金茂、金科、禹州、龙湖、融创、福晟、远洋、新城、旭辉、绿城中国等超过10家外来房企突围进入华南，打破维持多年的粤系房企垄断格局。

这些外来房企的共同点在于，进入高峰期普遍集中在2016-2018几年间；布局非常迅速；虽然目前粤港澳大湾区的销售贡献普遍很低，但他们对这个区域未来的规模占比抱着较大希望。

以京派开发商首创置业为例，从2017年以18.45亿元、189%的高溢价率拿下深圳龙华的一宗商业用地开始，两年时间内，首创置业布局了深圳、广州、东莞、佛山4个城市，今年在大湾区将推出6个项目，货值达200亿元。首创置业副总裁粤港澳区域副总经理郜震浩在粤港澳区域品牌发布会上表示，很遗憾，我们进入大湾区比较晚。

在2017年将投资布局策略由北京、天津、上海、成都、重庆五大核心城市升级成京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市群后，目前首创置业在京津冀、长三角和大湾区的货值配比分别是57%、19%和5%。京津冀仍占核心地位，粤港澳大湾区的货值最低。

首创置业在回复经济观察报时指出，粤港澳大湾区是首创置业重仓布局的战略区域之一，未来争取进入大湾区更多的城市。根据首创置业对大湾区各个城市的地产年去化量推断，就市场容量来看，大湾区任何一个城市对于进入的企业而言，都可以做到百亿以上。

同样是在2017年正式进驻粤港澳大湾区的闽系房企禹州地产，目前已经布局了香港、惠州、佛山、深圳、中山5座城市，锁定的货值达300亿元。

年报显示，去年禹州地产在长三角确认的销售金额占比达75.84%，而粤港澳大湾区的销售占比仅0.75%，是贡献最少的一个区域。但禹州地产将粤港澳大湾区定位为一个新的增长极，希望2-3年内粤港澳大湾区的销售占比达到20%以上，区域内的土地储备占整体土储的30%左右。

阳光城自2016年进入广州以来，已经在珠三角储备了总建面861.39万平方米的土地，目前位于粤港澳大湾区的在建、完工及储备项目共计21个。

阳光城执行副总裁吴建斌向经济观察报表示，阳光城很重视粤港澳大湾区这个市场，未来这一定是占比最大的市场之一，预计占整体销售规模的30%左右。

从布局到重仓

粤港澳大湾区是整个中国经济最活跃、最市场化的一个区域，相信任何一个开发商都不可能放弃或者漠视这个区域，所以首创置业来了。 上述粤港澳区域品牌发布会上，郜震浩称。

粤港澳大湾区的区位及规划利好，是外来房企争相涌入的直接原因。多位房企人士表示，粤港澳大湾区已经成为房企必不可少的一个布局据点。

不过，如若进一步将已经进入的这部分外来房企细分，大致可以分为两类，一类是正处于高速扩张期的闽系房企，另一类则是拥有全国化扩张需求的规模房企。

首创置业正属于第二类。去年这家房企的销售额约706.4亿元，仅完成750亿元最低销售目标的94.2%。年报显示，首创置业的主要业务及销售仍聚焦在北京，去年北京地区实现签约额392.4亿元，占比达55.5%。

但除此之外，相比2017年，天津的销售额跌破100亿元，成都的销售额下降46.7%。上海和重庆的销售额虽然有所提升，但均在100亿元以内。位于海外悉尼和布里斯班的项目销售额也同比减少了约44.4%。

对于2018年初提出千亿目标的首创置业而言，若仅仅依靠聚焦京津冀、长三角实现快速扩张，确实不太现实。

首创置业向经济观察报表示，进入粤港澳大湾区，有利于提升公司的规模和全国化发展战略。

房企对规模有了一定诉求，外溢扩张往往是他们打出的一张 王牌 。从整个房地产格局来看，行业集中度的提升也逼使房企向外走。 中小房企被淘汰，大房企所需的市场份额越来越大，但一个区域的容量毕竟是有限的。房企不可能像早期一样，只在一个区域或一个城市深耕，这逼使房企必须走出去。 一位闽系房企投拓负责人说。

在中国，房企走出去的范围，基本囊括在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、环渤海、中西南等城市圈里面。该闽系房企投拓负责人指出，房企肯定面临选择，长三角和粤港澳大湾区是这些区域里面相对热门的两大城市圈，长三角此前已经汇聚了很多房企，如今也就剩下粤港澳大湾区。

如果对比各个区域的市场空间，粤港澳大湾区的面积与人口基数也占据先锋。一位港股房企高管告诉经济观察报，房企一般通过人口、资金等因素来判断并选择区域。以深圳为核心的粤港澳大湾区，人口增速在全国名列前茅，这个区域后续的生命力也比较活跃。 有人、有钱，房地产肯定比较好做。

京津冀区域除了北京，其他城市的市场机会并不是很大。但北京楼面地价高，市场竞争激烈，进入难度太大了。 上述闽系房企投拓负责人透露，大部分房企进入北京，几乎很难考虑利润，往往只是为了品牌和流量。

扩张下必然选择

事实上，外来房企想在头部房企聚拢的粤港澳大湾区分得一杯 羹 ，难度通常不小。 这里公开招拍挂的土地都挺难拿，毕竟合适的挂牌宅地数量太少，要不设置了严格的出让条件，要不就是定向出让。 前述港股上市房企高管指出。

他所在的房企，如今拿地也提出优先考虑粤港澳大湾区，但收获不多。 之前我们也到江门市参加土拍，测算之后我们发现地块成本太高了，最终还是选择放弃。 该高管公司强调利润、规模、风险三驾马车齐头并进，一旦土地利润率低于红线都只能重新考虑。

按照上述闽系房企投拓负责人的观察，外地房企进入大湾区通常是战略性布局，本身对利润要求就会低一点。因此很多房企在大湾区拿地时通常会放松一些测算指标。

尽管面临粤系房企的先发优势挑战，外来房企依然频频落子粤港澳大湾区，其中一种 特殊 路径在于，相比京津冀、长三角，粤港澳大湾区拥有更多的准入机会，比如，与其他中小房企、或者拥有土地资源的旧村、旧厂房进行收购合作。

从项目获取方式上来看，采取并购、合作、城市更新等方式 曲线 进入的房企不在少数。上述闽系房企投拓负责人对经济观察报说，特别是闽系房企，通常会通过并购合作的途径进入大湾区。

比如阳光城，最早是通过收购四家股东各自持有的广信江湾城股权进入广州，随后又收购了信业国际位于佛山市禅城区的5宗商服用地、汉国置业的东莞庄地块等。

5月30日，阳光城宣布与佳兆业签署在粤港澳大湾区战略合作框架协议，拟投资不超过45亿元，与佳兆业共同成立项目公司推进粤港澳大湾区及周边区域的房地产开发。吴建斌告诉经济观察报，双方组成公司后，将专注于旧改项目。

截至2018年底，佳兆业的总土储达约2402.7万平方米（权益比约87%），其中54.3%位于大湾区；此外，还有占地面积约3005.7万平方米的旧改项目尚未纳入土储（未计容积率），其中99%也位于大湾区。阳光城在公告中称，这将有助于公司在粤港澳大湾区及其周边区域的深耕，补充优质土地资源。

禹州地产也是通过并购斩获惠州宅地正式进驻大湾区，此后又通过收购落实了佛山第一个项目以及位于深圳的写字楼项目。 我们公司刚刚成立了一个城市更新事业部，准备把主要精力放在粤港澳大湾区上。 上述港股上市房企高管说，在长三角，他们公司更多是参与公开招拍挂拿地，通过旧改、收购合作的方式比较少；而在北京，拿地意味着基本要牺牲很多利润，他们公司直到今年才在通州拿下一块土地。 但深圳如果能找到好的合作方，还是有很多机会的。

前述闽系房企投拓负责人也表示，其公司在深圳有好几个旧改项目，已经布局很多年了，快的话可能明年出来。

选择收购合作或城市更新的方式，直观优势是保证利润的同时也能实现规模增长。 我们肯定优先考虑城市更新，旧改本身拿地成本很低，利润空间是有的。如果真的去拍地，除非比较激进或资金成本较低的房企，否则并没有什么利润。 该投拓负责人坦言。

不过，城市更新往往存在时间长、不确定因素大的潜在风险。此前曾有房企旧改人士告诉经济观察报，外地房企由于不熟悉区域市场情况，多数会选择股权收购或权益转让方式，收购前期城市更新服务公司已经进行到立项或专项规划编制阶段的项目，这样相对有把握一点。

也正因此，很多外来房企迫切进入粤港澳大湾区的背后，正面临 以时间换空间 、赌未来的不确定性。